서울 아파트값 75주 상승, 규제·세제 전망 정리(2026.7)

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by Chaness 2026. 7. 21. 08:14

2026년 7월 3주차 부동산 시장, 핵심만 3분 안에 정리합니다. 서울 아파트값은 75주 연속 상승 중이고, 규제 지역이 새로 3곳 지정됐고, 세제개편안은 아직 발표 전입니다. 매매·전세 수치부터 대출규제 조건, 정부 정책 일정, 하반기 전망까지 차례로 짚어보겠습니다.

핵심 요약

· 서울 아파트값 75주 연속 상승, 연초 대비 누적 5.42% (한국부동산원 기준)

· 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳 "3중 규제" 7월 1일 시행 — 그래도 오름폭은 소폭 둔화에 그침

· 세제개편안은 7월 말~8월 초 발표 예고, 아직 미확정

이번 주 매매·전세 시황은 어떻게 움직였나

한국부동산원 「주간아파트가격동향」 기준 수치입니다.

매매가격지수

· 전국: 7월 1주 0.11% 상승

· 서울: 7월 1주·2주 연속 0.30% 상승, 75주 연속 상승 유지

· 수도권: 0.22%(7월 1주)→0.21%(7월 2주), 오름폭 소폭 축소

· 서울 자치구 상위(7월 2주): 성북구 0.49%, 강동구 0.44%, 송파구·노원구 각 0.41%, 도봉구·금천구 각 0.40%

· 경기·인천(7월 1주): 광명시 0.53%, 수원 영통구 0.49%, 화성 동탄구·구리시 각 0.36%, 인천 0.03%

· 7월 2주 시도별 등락: 경기 0.23%·울산 0.07% 상승 / 제주 -0.05%·충남 -0.05%·광주·대구 -0.02% 하락

· 서울 아파트 연초 대비 누적 상승률 5.42%

전세가격지수

· 전국: 7월 1주 0.12% 상승

· 서울: 0.31%(7월 1주)→0.28%(7월 2주)로 오름폭 축소

· 수도권: 0.20%(7월 1주)→0.21%(7월 2주)

· 서울 전세 누적 상승률도 매매와 동률인 5.42%

3중 규제 지역, 대출 조건은 구체적으로 어떻게 바뀌나

국토교통부는 2026년 6월 30일, 집값 급등 지역인 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정했습니다("3중 규제"). 시행일은 7월 1일입니다.

적용 조건

· 무주택자 LTV: 70% → 40%로 하향

· 유주택자 LTV: 0% (신규 주택담보대출 불가)

· 주택담보대출 한도: 시가 15억 이하 6억 / 15억 초과~25억 이하 4억 / 25억 초과 2억

· 토지거래허가구역 지정에 따라 취득일로부터 2년간 실거주 의무 부여

· 결과: 규제 시행에도 해당 지역 매매가 오름폭은 소폭 둔화에 그쳤고, 완전히 꺾이지는 않음

여기에 더해 전 업권 적용 스트레스 DSR 3단계도 함께 확인해둘 부분입니다. 스트레스 금리가 0.75%에서 1.50%로 상향 적용 중이며(전 업권), 지방 주택담보대출은 2027년 6월까지 유예 중입니다.

정부 정책·세제개편, 지금까지 확인된 것은

7월 들어 관계 부처 토론회가 순차 개최됐습니다.

일정

① 국토교통부 주택공급 확대 토론회 — 7월 14일

② 금융위원회 주택금융 토론회 — 7월 15일

③ 기획재정부 부동산 세제 토론회 — 7월 16일

공급 쪽에서는 LH가 광명시흥 공공주택지구(3기 신도시 중 최대 규모, 6만7천 가구 계획) 협의보상 절차에 착수한 점이 확인됩니다.

세제 쪽은 아직 확정된 내용이 없습니다. 부동산 세제개편안은 7월 말~8월 초 발표 예고 상태이며, 종부세 기본공제 상향·공정시장가액비율 조정·양도세 실거주기간 중심 개편 등이 검토설로 거론되고 있으나 전부 미확정입니다. 발표 전까지는 확정 사안으로 단정하지 않는 게 맞습니다.

하반기 전망, 전문가들은 뭐라고 보나

부동산 전문가 설문에서는 다수가 하반기에도 서울·수도권 집값 상승이 이어질 것으로 전망합니다.

전망 근거

· 최대 요인: 공급 부족 (입주물량 감소, 정비사업 지연)

· 흐름: 지역별 양극화 심화 — 서울 핵심지와 외곽·지방 간 격차 확대

· 전세 시장: 대출 규제로 매수 수요 일부가 전세로 이동하며 하반기 상승 전망

· 하반기 3대 변수: ①정책 기조 ②수급 변화 ③금융 환경(대출규제 강도)

자주 묻는 질문

Q. 3중 규제 지역이 아닌 다른 지역도 대출 규제가 더 강화되나요?
A. 이번에 확인된 것은 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳에 대한 규제 강화입니다. 전 업권 스트레스 DSR 3단계 상향은 지역과 무관하게 적용되지만, 지방 주택담보대출은 2027년 6월까지 유예 중입니다.

Q. 세금이 낮아진다는 얘기가 있던데 확정된 건가요?
A. 아니요. 종부세·공정시장가액비율·양도세 관련 개편안은 검토설 단계이며 7월 말~8월 초 발표 예고 상태입니다. 발표 전까지는 미확정으로 봐야 합니다.

Q. 지금 집값 오름세가 완전히 꺾이지 않는 이유는 무엇인가요?
A. 전문가들은 공급 부족(입주물량 감소, 정비사업 지연)을 가장 큰 요인으로 봅니다. 규제로 대출 조건이 강화된 지역에서도 오름폭이 소폭 둔화하는 데 그친 것도 이 때문으로 풀이됩니다.

요약

· 서울 아파트값은 75주 연속 상승, 연초 대비 누적 5.42%를 기록 중입니다.

· 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳은 7월 1일부터 LTV·대출한도·실거주의무가 포함된 3중 규제를 적용받습니다.

· 세제개편안은 아직 미확정이며, 하반기 전망은 공급 부족을 근거로 상승 지속 쪽에 무게가 실려 있습니다.

추가 확인이 필요한 사항: 세제개편안 확정 내용과 시행 시점은 7월 말~8월 초 발표 이후 별도로 확인이 필요합니다.